# Souscrire sereinement un prêt foncier en évaluant son aptitude au remboursement
L’acquisition d’un terrain constitue souvent la première étape d’un projet de construction immobilière ambitieux. Contrairement à l’achat d’un bien existant, le financement d’un terrain via un prêt foncier présente des spécificités qui nécessitent une évaluation rigoureuse de votre capacité de remboursement. Les établissements bancaires appliquent des critères stricts pour s’assurer que vous pourrez honorer vos engagements financiers sur le long terme, d’autant plus que ce type de crédit ne génère aucun revenu immédiat. La question centrale demeure : comment déterminer avec précision si vous êtes en mesure d’assumer les mensualités d’un prêt foncier sans compromettre votre équilibre budgétaire ? Cette évaluation préalable s’avère indispensable pour éviter les déconvenues et construire sereinement votre projet immobilier.
Calcul du taux d’endettement maximal pour un prêt foncier
Le taux d’endettement représente le premier indicateur scruté par les banques lors de l’analyse de votre dossier. Ce ratio mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de l’ensemble de vos crédits, incluant le futur prêt foncier. Comprendre précisément ce mécanisme vous permet d’anticiper les réponses des établissements prêteurs et d’ajuster votre demande en conséquence.
Ratio des 35% appliqué par les établissements bancaires français
Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le seuil de référence est fixé à 35% maximum des revenus nets mensuels. Cette limite s’applique à tous les types de crédits, y compris les prêts fonciers. Concrètement, si vous percevez un salaire mensuel de 3 500 euros, vos charges de crédit ne doivent pas excéder 1 225 euros par mois. Cette règle vise à protéger les emprunteurs contre le surendettement tout en préservant la stabilité du système bancaire. Toutefois, certaines banques conservent une marge de manœuvre et peuvent accepter des dossiers présentant un taux d’endettement légèrement supérieur, particulièrement lorsque le reste à vivre demeure confortable ou que la situation professionnelle de l’emprunteur est particulièrement stable.
Intégration des charges foncières dans le calcul d’endettement
Pour un prêt foncier, le calcul d’endettement intègre non seulement la mensualité du crédit terrain mais également les charges annexes associées à la propriété foncière. La taxe foncière, même modeste sur un terrain nu, doit être prise en compte dans votre budget. Si vous financez simultanément le terrain et un crédit pour votre résidence actuelle, les deux mensualités s’additionnent dans le calcul du taux d’endettement. Les banques examinent également vos crédits à la consommation en cours, vos pensions alimentaires éventuelles et toute autre charge récurrente. Cette approche globale permet d’obtenir une vision réaliste de votre capacité de remboursement. Un emprunteur avec un loyer de 800 euros et une mensualité de crédit automobile de 250 euros verra ces montants intégrés au calcul avant même l’ajout du prêt foncier.
Impact des revenus fonciers futurs sur la capacité d’emprunt
Lorsque le projet prévoit la construction d’un bien destiné à la location, les
banques peuvent intégrer une partie des revenus locatifs futurs dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En pratique, elles retiennent rarement 100 % du loyer estimé : la plupart appliquent une décote de 20 à 40 % pour tenir compte des périodes de vacance locative, des charges non récupérables et des éventuels impayés. Ainsi, un loyer prévisionnel de 800 € sera souvent intégré à hauteur de 480 à 640 € dans votre dossier. Cette pondération améliore votre taux d’endettement sans pour autant surestimer vos capacités réelles, ce qui reste essentiel pour sécuriser votre projet de prêt foncier locatif.
Pour que ces revenus fonciers futurs soient pris en compte, vous devrez présenter à la banque un dossier chiffré : étude de marché locatif, estimation de loyer fournie par un professionnel, voire simulation fiscale (régime réel ou micro). Plus votre projection sera documentée, plus l’établissement bancaire sera enclin à intégrer une part de ces loyers dans l’équation. Gardez toutefois à l’esprit qu’au stade du simple prêt terrain, sans permis de construire purgé ni projet de construction abouti, les banques demeurent prudentes et privilégient avant tout vos revenus actuels.
Différenciation entre prêt foncier isolé et prêt construction combiné
Les règles de calcul du taux d’endettement ne sont pas tout à fait les mêmes selon que vous sollicitez un prêt foncier isolé (terrain seul) ou un prêt foncier + prêt construction dans un montage global. Dans le premier cas, la banque analyse un crédit qui, à court terme, ne génère ni revenus ni économies de loyer : il s’ajoute donc à vos charges existantes sans contrepartie immédiate. Le dossier doit alors démontrer que vous pouvez supporter la mensualité du terrain tout en continuant à vous loger ailleurs (loyer ou crédit en cours).
Lorsque le prêt foncier est combiné à un prêt construction dans une approche globale, l’établissement prêteur raisonne davantage sur la photo finale de votre situation : vous deviendrez propriétaire occupant (avec disparition du loyer) ou bailleur (avec perception de loyers). Dans ce cas, le banquier peut simuler votre taux d’endettement à plusieurs étapes : pendant la période de construction (avec intérêts intercalaires et maintien du loyer actuel) puis après l’emménagement ou la mise en location. C’est un peu comme regarder un film et non plus une simple image figée : la dynamique de vos charges et de vos revenus dans le temps devient déterminante pour l’acceptation du prêt.
Analyse du reste à vivre après remboursement mensuel
Au-delà du taux d’endettement, les banques accordent une importance croissante au reste à vivre, c’est-à-dire la somme dont vous disposez chaque mois après paiement de l’ensemble de vos échéances de crédit. Ce critère, plus qualitatif, permet d’apprécier concrètement votre marge de manœuvre budgétaire. Un taux d’endettement voisin de 35 % pourra être jugé acceptable si le reste à vivre est élevé, alors que le même ratio sera refusé pour un foyer aux revenus modestes.
Seuil minimal de reste à vivre selon la composition du foyer
Les établissements bancaires ne définissent pas tous les mêmes seuils, mais on observe des pratiques convergentes. La plupart se fixent un reste à vivre minimal par adulte et par enfant. À titre indicatif, nombre de banques visent un plancher autour de 800 à 900 € pour un adulte et 300 à 400 € par enfant à charge, après remboursement de tous les crédits. Ainsi, un couple avec deux enfants devra, une fois la mensualité du prêt foncier payée, conserver au minimum entre 2 200 et 2 600 € pour couvrir ses dépenses courantes.
Ce reste à vivre doit permettre de financer l’alimentation, les transports, l’énergie, les assurances, les frais scolaires, les loisirs et les imprévus. Si votre projet de prêt foncier vous rapproche trop de ce seuil plancher, la banque pourra vous proposer de réduire le montant emprunté, d’allonger la durée de remboursement ou de différer la construction. En pratique, il est prudent, de votre côté, de viser un reste à vivre un peu supérieur aux exigences minimales afin de conserver une véritable flexibilité budgétaire.
Prise en compte des charges incompressibles dans l’équation financière
Pour apprécier votre reste à vivre, la banque va neutraliser les charges dites incompressibles, c’est-à-dire celles sur lesquelles vous avez peu de marge de manœuvre à court terme. Il s’agit notamment du loyer, des abonnements indispensables (électricité, gaz, Internet), des frais de garde d’enfants, des assurances obligatoires, des pensions alimentaires et des crédits déjà en cours. Ces charges sont intégrées dans le calcul de votre endettement, mais elles servent aussi à apprécier votre capacité réelle à absorber une nouvelle mensualité.
Autrement dit, deux emprunteurs affichant le même revenu net ne seront pas analysés de la même manière si l’un supporte déjà 800 € de loyer en zone tendue et l’autre 400 € en zone rurale. Dans le premier cas, la marge disponible pour ajouter un prêt foncier sera beaucoup plus restreinte. Avant de rencontrer votre banquier, il est donc judicieux de lister toutes vos dépenses fixes mensuelles et d’identifier celles que vous pouvez réduire ou supprimer (crédit auto arrivant à échéance, abonnement superflu, etc.) pour améliorer votre profil.
Évaluation du reste à vivre pour les emprunteurs à revenus variables
Pour les profils à revenus irréguliers (indépendants, commerçants, professions libérales, salariés à forte part variable), l’analyse du reste à vivre nécessite une approche plus fine. Les banques se basent généralement sur une moyenne de revenus sur 2 ou 3 ans, en privilégiant les éléments les plus stables (part fixe, revenus récurrents). Les bonus exceptionnels ou les années exceptionnellement bonnes seront pondérés, voire écartés, afin de ne pas baser le calcul sur un niveau de ressources difficilement reproductible.
Dans ce contexte, il est pertinent de mettre en place votre propre « matelas de sécurité » avant de souscrire un prêt foncier : constituez une épargne de précaution représentant au minimum trois à six mois de charges courantes et de mensualités de crédit. De cette façon, même en cas de baisse passagère de vos revenus, votre reste à vivre restera suffisant. La banque observera d’ailleurs avec attention votre niveau d’épargne disponible, qui joue comme un amortisseur en cas de coup dur et renforce votre dossier, en particulier pour un crédit dédié à l’achat de terrain.
Durée d’amortissement et modalités de remboursement du prêt foncier
La durée de remboursement et les modalités d’amortissement de votre prêt foncier influencent directement le montant des mensualités et donc votre capacité à respecter les seuils de 35 % d’endettement et de reste à vivre. Un même capital emprunté pourra générer des situations très différentes selon que vous l’étalez sur 10 ou 15 ans, que vous optez pour un différé d’amortissement ou pour un remboursement immédiat du capital.
Options de différé d’amortissement pendant la phase de construction
Lorsque l’acquisition du terrain s’inscrit dans un projet de construction, de nombreuses banques proposent un différé d’amortissement. Durant cette phase, vous ne remboursez que les intérêts (et l’assurance emprunteur), le remboursement du capital n’intervenant qu’à l’issue du différé. Ce mécanisme permet de limiter la charge mensuelle pendant la période où vous payez encore un loyer ou un autre crédit immobilier, ainsi que d’éventuels frais liés aux travaux (architecte, études de sol, viabilisation).
Le différé peut être partiel (intérêts + assurance uniquement) ou total (seule l’assurance est prélevée), mais ce dernier est plus rare dans le cas d’un prêt foncier classique. Attention toutefois : ce confort de trésorerie a un coût. Comme lors d’un prêt in fine, le capital restant dû ne diminue pas pendant le différé, ce qui renchérit le coût total du crédit. Vous devez donc arbitrer entre soulager votre budget à court terme et limiter le surcoût d’intérêts à long terme. Une simulation détaillée avec votre conseiller vous aidera à trouver le bon équilibre.
Durée maximale de 15 ans pour un prêt foncier classique
En France, la durée d’un prêt foncier classique est en général plus courte que celle d’un prêt immobilier pour l’achat d’un logement construit. Les banques privilégient le plus souvent des maturités comprises entre 7 et 15 ans pour le financement d’un terrain nu. Une durée de 15 ans est souvent considérée comme un plafond raisonnable, certaines enseignes se limitant même à 10 ou 12 ans lorsque le terrain est acquis sans projet de construction immédiat.
Cette restriction tient au caractère non productif du terrain à court terme et à la volatilité potentielle de sa valeur, notamment en l’absence de permis de construire. Plus la durée est longue, plus le risque pour la banque augmente. Pour vous, allonger la durée permet de réduire la mensualité et donc d’améliorer votre taux d’endettement, mais cela accroît mécaniquement le coût total du crédit. Là encore, l’idéal consiste à choisir la durée la plus courte possible tout en préservant un reste à vivre confortable. Vous pouvez aussi prévoir, si votre contrat le permet, des remboursements anticipés partiels pour réduire la durée effective du prêt.
Mécanisme du prêt relais terrain pour les primo-accédants
Certains projets de construction s’accompagnent d’une transition entre un logement existant (en location ou en propriété) et le futur bien construit sur votre terrain. Pour les ménages déjà propriétaires, le prêt relais terrain peut intervenir lorsque vous revendez un premier bien pour financer le nouveau projet. La banque avance alors une partie du prix de vente attendu, ce qui vous permet d’acheter le terrain sans attendre la conclusion définitive de la transaction.
Pour les primo-accédants, le montage est plus rare mais peut exister sous forme de relais lié à une donation future ou à la vente d’un autre actif (terrain familial, bien reçu en succession). Dans tous les cas, le prêt relais reste un crédit à court terme, dont les intérêts doivent être pris en compte dans votre taux d’endettement et votre reste à vivre. Il fonctionne un peu comme un pont entre deux rives : utile pour franchir une étape, mais coûteux si l’on s’y attarde trop longtemps. La clé consiste donc à sécuriser au maximum le calendrier de vente et à prévoir un plan B en cas de délai prolongé.
Tableau d’amortissement progressif versus remboursement in fine
La grande majorité des prêts fonciers reposent sur un tableau d’amortissement progressif à échéances constantes : chaque mensualité comprend une part de capital et une part d’intérêts, la seconde diminuant au fil du temps. Cette formule offre une visibilité optimale sur la charge mensuelle et permet de réduire progressivement le capital restant dû, ce qui rassure la banque comme l’emprunteur. Vous savez dès la signature combien vous paierez chaque mois et à quelle date le prêt foncier sera totalement remboursé.
À l’inverse, le remboursement in fine, où vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du prêt avant de solder le capital en une fois à l’échéance, reste très marginal pour un simple financement de terrain. Ce type de montage est plutôt réservé aux investisseurs disposant d’un patrimoine financier important, capable de garantir le remboursement final via un contrat d’assurance-vie ou un portefeuille de placements nantis. Pour un ménage qui acquiert un terrain en vue d’y construire sa résidence principale, le risque de surcoût et de tension de trésorerie en fin de parcours rend cette solution généralement peu adaptée.
Garanties hypothécaires et assurances emprunteur exigées
Comme pour tout crédit immobilier, le prêt foncier doit être sécurisé par des garanties et une assurance emprunteur. Le terrain sert souvent de principale garantie, mais d’autres mécanismes peuvent venir compléter le dispositif. Comprendre ces exigences vous permet de mieux anticiper les frais annexes et d’évaluer le niveau de protection dont vous bénéficiez, vous et votre famille.
Inscription d’hypothèque de premier rang sur le terrain acquis
La garantie la plus fréquente pour un prêt foncier est l’hypothèque de premier rang sur le terrain financé. Concrètement, cela signifie que la banque dispose d’un droit prioritaire sur le bien en cas de défaillance de remboursement : si le terrain devait être vendu forcé, elle serait remboursée avant les autres créanciers. Cette hypothèque est formalisée par acte notarié et entraîne des frais (taxe de publicité foncière, émoluments, contribution de sécurité immobilière), généralement compris entre 1 et 2 % du montant du prêt.
Dans le cas d’un projet de construction global, l’hypothèque peut porter sur l’ensemble terrain + futur bâti, avec parfois une inscription initiale sur le terrain puis une extension à la maison au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Il est important de bien vérifier, dans l’offre de prêt, la nature de la garantie retenue (hypothèque classique, privilège de prêteur de deniers, cautionnement) et son coût. Ces éléments influent sur le TAEG de votre crédit foncier et doivent être comparés avec attention entre plusieurs établissements.
Quotité d’assurance décès-invalidité selon les profils d’emprunteurs
L’assurance décès-invalidité est quasi systématiquement exigée pour un prêt foncier. Elle garantit le remboursement total ou partiel du capital restant dû en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’emprunteur. La quotité d’assurance correspond à la part du capital couverte pour chaque emprunteur. Dans un couple, une répartition 50/50 est fréquente, mais elle peut être adaptée selon les niveaux de revenus et la contribution de chacun au remboursement.
Si l’un des co-emprunteurs gagne significativement plus que l’autre, il peut être judicieux d’opter pour une quotité asymétrique, par exemple 70/30 ou 80/20. Il est même possible de couvrir chacun à 100 % (soit 200 % au total), ce qui offre une sécurité maximale : en cas de décès de l’un, le crédit est intégralement soldé, laissant le survivant totalement libéré de la dette. Bien sûr, plus la quotité est élevée, plus la prime d’assurance augmente. Là encore, tout l’enjeu est de trouver le bon compromis entre coût et niveau de protection, en tenant compte de la durée du prêt foncier et de la situation familiale.
Caution solidaire versus privilège de prêteur de deniers
En alternative ou en complément de l’hypothèque, certaines banques recourent à la caution solidaire d’un organisme spécialisé (comme Crédit Logement ou un établissement interne au groupe bancaire). Dans ce schéma, la société de caution se porte garante du prêt et intervient en cas de défaillance, moyennant une commission payée par l’emprunteur. L’avantage de ce dispositif est qu’il évite les frais de mainlevée d’hypothèque en cas de revente anticipée et s’avère parfois moins coûteux qu’une garantie hypothécaire classique.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD), lui, est une sûreté réelle proche de l’hypothèque, mais applicable uniquement à l’acquisition d’un bien déjà bâti ou d’un terrain déjà construit. Dans le cas d’un terrain nu, c’est souvent l’hypothèque qui est privilégiée. Selon le montant du financement, la valeur du terrain et votre profil, la banque pourra vous orienter vers l’une ou l’autre de ces garanties, voire les combiner. N’hésitez pas à demander plusieurs simulations en comparant le coût global (frais initiaux + coûts en cas de revente anticipée) avant de trancher.
Simulation financière et tests de résistance budgétaire
Avant de vous engager dans un prêt foncier, il est essentiel de réaliser une simulation complète de votre projet et de tester la robustesse de votre budget face à différents aléas. Les banques effectuent elles-mêmes ce type d’analyse, mais il est prudent de mener vos propres calculs pour vérifier que vous restez à l’aise financièrement, même en cas de changement de contexte économique ou personnel.
Utilisation des simulateurs anil et HCSF pour projection d’endettement
Plusieurs outils publics et indépendants vous permettent d’estimer votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement pour un prêt foncier. Les simulateurs de l’Anil (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) et les repères fournis par le HCSF offrent une base fiable pour évaluer l’impact d’une nouvelle mensualité sur votre budget. En renseignant vos revenus, vos charges et le montant du futur prêt terrain, vous obtenez une première projection de votre taux d’effort et de votre reste à vivre.
Ces simulations ne remplacent pas l’analyse détaillée de la banque, mais elles fonctionnent comme une répétition générale avant le rendez-vous avec votre conseiller. Vous pouvez, par exemple, tester plusieurs durées (10, 12, 15 ans), différents niveaux d’apport personnel, ou encore l’ajout d’un futur prêt construction. En variant les paramètres, vous visualisez immédiatement les scénarios qui restent compatibles avec le seuil de 35 % d’endettement et ceux qui le dépassent. C’est un excellent moyen de calibrer votre projet de prêt foncier avant de le présenter officiellement.
Scénarios de hausse des taux directeurs de la banque centrale européenne
Même si les prêts fonciers sont majoritairement proposés à taux fixe en France, il est utile de réfléchir à l’impact d’une éventuelle hausse des taux d’intérêt sur vos projets futurs (notamment le prêt construction qui suivra). Une remontée des taux directeurs de la BCE se traduit généralement par des crédits immobiliers plus chers, réduisant votre capacité d’emprunt pour la phase de construction si celle-ci est différée de plusieurs années.
Pour anticiper ce risque, vous pouvez simuler votre futur prêt maison avec un taux d’intérêt supérieur de 1 à 2 points à ceux pratiqués aujourd’hui. Ce simple exercice montre rapidement si votre projet reste finançable dans un environnement de crédit moins favorable. Pensez-y comme à un stress test de taux : mieux vaut découvrir dès maintenant que votre projet devient tendu avec des taux à 4 % que de vous en rendre compte une fois le terrain acheté. Dans certains cas, cela peut vous inciter à accélérer la phase de construction, à augmenter votre apport ou à ajuster le budget global de l’opération.
Stress tests sur baisse de revenus ou dépenses imprévues
Au-delà des mouvements de taux, votre situation personnelle peut évoluer : baisse de revenus, congé parental, changement d’activité, travaux imprévus sur le logement actuel, etc. Pour évaluer la résilience de votre budget face à un prêt foncier, il est pertinent de réaliser vos propres tests de résistance. Demandez-vous, par exemple : « Serais-je encore à l’aise si mes revenus baissaient de 10 % pendant un an ? » ou « Que se passerait-il si je devais faire face à une dépense exceptionnelle de 5 000 € ? ».
Concrètement, vous pouvez bâtir un mini-tableur récapitulant vos revenus et charges avant et après la mise en place du prêt foncier, puis y appliquer différents chocs (–10 % de revenus, +200 € de dépenses récurrentes, etc.). Cet exercice, proche de ce que réalisent les banques pour leurs propres portefeuilles de crédits, vous permet de mesurer votre marge de sécurité. Si le moindre aléa fait basculer votre budget dans le rouge, il peut être judicieux de réduire le montant emprunté, d’allonger légèrement la durée ou de différer l’acquisition du terrain pour renforcer votre épargne.
Optimisation fiscale et dispositifs d’aide au financement foncier
Un projet de prêt foncier ne se résume pas au seul crédit bancaire. Divers dispositifs d’aide et opportunités fiscales peuvent alléger la facture globale ou améliorer la rentabilité de l’opération, en particulier lorsque le terrain est destiné à un projet locatif. Bien exploités, ces leviers peuvent renforcer votre capacité de remboursement et sécuriser votre plan de financement.
Intégration du prêt à taux zéro dans le plan de financement terrain
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est avant tout conçu pour financer la construction ou l’acquisition d’un logement neuf en résidence principale, mais il peut indirectement contribuer au financement de l’opération terrain + maison. En réduisant le montant du prêt bancaire classique nécessaire pour la construction, le PTZ allège vos mensualités globales, ce qui facilite l’obtention du prêt foncier en amont ou son regroupement dans un plan de financement global.
Concrètement, si vous êtes éligible au PTZ, il est pertinent de structurer dès le départ votre projet autour d’un plan de financement complet : apport personnel, prêt foncier, prêt construction, PTZ, éventuellement prêt Action Logement ou prêts complémentaires. La banque examinera l’ensemble de ces composantes et pourra parfois proposer un lissage des échéances afin d’obtenir une mensualité globale stable. Même si le PTZ ne sert pas directement au paiement du terrain, il joue un rôle clé en réduisant le coût moyen du financement de votre projet immobilier.
Déductibilité des intérêts d’emprunt pour terrain destiné à location
Lorsque le terrain est acquis dans la perspective de construire un bien destiné à la location (nue ou meublée), les intérêts d’emprunt du prêt foncier peuvent, sous conditions, être déductibles de vos revenus fonciers ou BIC (bénéfices industriels et commerciaux) selon le régime fiscal choisi. Une fois le logement construit et mis en location, les intérêts du prêt terrain et du prêt construction s’ajoutent alors à vos autres charges déductibles (travaux, charges de copropriété, frais de gestion, assurance, etc.).
Cette déductibilité peut générer un déficit foncier ou BIC, venant diminuer votre base imposable sur plusieurs années. À la clé, une économie d’impôt qui améliore indirectement la rentabilité de votre projet et votre capacité à supporter les mensualités du crédit. Il est toutefois recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser ce montage, notamment si vous envisagez des régimes spécifiques (LMNP, LMP, dispositifs Pinel ou assimilés sur la partie bâtie).
Prêts aidés des collectivités territoriales et prêts action logement
En complément du prêt bancaire classique et du PTZ, de nombreuses collectivités territoriales (régions, départements, communes) proposent des aides à l’accession à la propriété, sous forme de subventions, de prêts à taux réduit ou de bonifications. Certaines sont spécifiquement orientées vers les projets de construction de maison individuelle, ce qui inclut l’achat du terrain. Les conditions d’éligibilité varient (plafonds de ressources, localisation du terrain, performance énergétique du futur logement, etc.), mais ces aides peuvent représenter plusieurs milliers d’euros, réduisant d’autant le besoin de financement par crédit.
Par ailleurs, les salariés du secteur privé peuvent bénéficier des prêts Action Logement, qui proposent des taux attractifs et des durées compatibles avec un projet terrain + construction. Ces prêts ne suffisent pas à eux seuls à financer l’intégralité de l’opération, mais ils complètent efficacement le montage bancaire en réduisant le coût moyen du crédit. En intégrant ces dispositifs dans votre plan de financement, vous diminuez le montant du prêt foncier nécessaire ou, à défaut, la charge globale de remboursement, ce qui renforce votre aptitude au remboursement et sécurise l’aboutissement de votre projet immobilier.
